房 地 产：加息对房地产板块整体是利空

边缘

　事件：
" d7 j/ O: X6 J8 c0 M6 o2 {   　中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；5年期以上贷款基准利率由5.94%上调至6.14%；{词语被屏蔽}各档次存贷款基准利率相应调整。
8 t8 H- j/ ^: U- A% L) X   　点评：
   　加息将增加贷款购房者和开发商的成本，从一定程度上降低房价，具体影响如下：
   　1、增加了贷款购房者的成本
   　对房地产市场影响最大的是5年期以上贷款基准利率由5.94%上调至6.14%。购房者贷款100万元，30年等额本息还款，如果是购买首套房享受八五折优惠利率，加息前月还款为5398元，加息后增加至5503元，增加105元。如果是购买二套房，按1.1倍利率计算，加息前月还款6343元，加息后月还款6489元，增加146元。
   　本次加息对贷款者的影响尚属可以接受的范围，然而，如果持续加息，则对贷款购房者的影响较大。不过我们认为，首套房购买者仍然享受一定程度的优惠利率，加息对他们的影响不如取消利率优惠对他们的影响来得大。如果加息对房价抑制作用仍然不大的话，可能政府在出台房产税细则之前，可能会考虑取消首套房购买者的优惠利率。
/ I$ N4 n' o3 H   　2、加大了开发商的资金成本
1 \# n- z0 q/ Z" |5 B1 @; S   　在此之前，金融机构已经收紧了房地产开发贷款，加息将增加已有房地产开发贷款的利息成本，促使开发商加快项目开盘和销售进度，缩短销售周期，尽快回笼资金偿还贷款。"差钱"的开发商将加快推盘，市场供应增加，导致房屋价格有所下降。
   　3、降低了银行的放贷冲动
" ]5 B6 H$ |/ h   　根据我们债券研究员的分析，非对称性加息导致中长期放贷动力下降。本轮加息以后，一年期存贷利差维持3.06%不变，但5年期存贷利差由之前的3.51%缩小至3.46%，5年期以上存贷利差缩小至3.64%，目前银行间市场十年期国债成交收益率已经上行至3.6%附近，由于银行放贷存在人工成本以及违约风险，银行放贷冲动将下降。
' D+ |5 S& s$ P3 }5 v( R   　4、加息对房价的影响
) `: o# c7 [  d4 V   　在房价处于高位的情况下，我们认为加息以及对持续加息的预期将使短期内房价有所下降，在加上第二波政策出台之后，各地方政府纷纷出台限购令，房地产价格受到多方打压，会有一定程度的下降，不过如果房产税不出台，这些限购措施能限制一时，却不能限制一世，如果不配合{词语被屏蔽}政策措施，限购令取消后，即使利率较高，也势必会带来房屋交易量的井喷。
   　5、加息对房地产板块的影响
   　我们在四季度投资策略中曾提到，第二波调控政策虽然推出，但言"利空出尽"为时尚早。目前来看，加息以及持续加息的预期将给房地产板块蒙上新的阴影，所以我们维持对房地产行业中性的评级，但我们对房价长期上涨仍然保持乐观。同时我们认为，商业地产板块相对房地产开发板块受加息利空影响较小。因为加息将加速热钱流入，相比住宅市场，热钱进入商业地产的渠道较宽，加息对房地产板块整体是利空，但对商业地产板块来讲，利空程度较小。