二手房交易前的注意事项 [ 举报 ]

/~↘看不穿 · 发表于 2012-2-1 16:12:28

二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。本信息来源于百姓网baixing.com
(1)查明产权情况
产权是否明晰;是否被冻结;是否是被查封;是否有纠纷;是否在拆迁范围内;是否有共有人;房屋是否有抵押;产权人是否健在; 查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。
(2)查看房屋内部情况
是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理部门责罚或留下隐患。户型是否合理，管线是否太多或者走线不合理；确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积。考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况，是否已经换用了天然气以及了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
(3)房屋的历史背景
即旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途;是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
(4)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（5）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（6）上下家当面谈合同
在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可查阅本报相关文章或到房产交易部门咨询，这样做，可以防止极少数业务员借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。

/~↘看不穿 · 发表于 2012-2-4 13:54:39