带头大哥万科领降深圳房价 08式崩盘前兆隐现

李蒙 · 发表于 2010-6-20 12:12:30

坚决否认全国范围内降价的余音尚未散去，被视为中国房地产业“带头大哥”的万科开始降价了。
　　继6月4日和5日万科在深圳上演夜晚开盘，部分户型每平方米直降五千后，万科在端午节期间再次选择促销卖楼，万科金色沁园推出部分特价房，120平方米大三房加品牌精装，10
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招商地产15.70+0.070.45%
金地集团6.82+0.020.29%
万科Ａ7.07-0.03-0.42%
保利地产11.22-0.07-0.62%
华侨城Ａ12.70-0.32-2.46%

8万元，折算每平方米不到7000元；万科华府的价位为210万-230万元/套，节日期间购买可享受总价减几万的优惠。

　　一个是标杆型企业，一个是标杆型城市，万科引领的深圳房价变动被看成是全国房价涨跌的风向标。继2008年王石的“拐点论”引爆深圳房价下跌并席卷全国后，2010年的又一波下跌似乎从深圳卷土重来。
　　万科领降
　　在经历了2008年“拐点论”的轩然大波后，万科一直慎言降价。
　　6月1日，一则“万科6月份开始全国降价”的消息引发业界震动，但随即遭到万科的公开否认。据悉，万科一位高层对此消息大为震怒，并直接打电话找到了该消息的作者。万科董秘谭华杰随后也表示，万科将积极主动地顺应市场变化的趋势，尊重市场实际情况合理定价。
　　震怒是态度，否认降价并不代表不降价。实际上，该消息并非空穴来风，此时，万科的降价引擎已经在深圳开启。
　　“全国降价言论”出现后的6月4日和5日，万科连夜“摸黑”推出万科清林径和万科第五园。万科清林径低于市场预期开盘，最低价仅8000多元/平方米，其在售大户型均价为2万元/平方米。万科当天还在这个价格的基础上，给了VIP客户8万元/套的优惠，结果是，一个卖光，一个热销八成。
　　尽管万科售楼处事后称，那只是开盘日优惠，并非降价，但这种优惠仍在继续。
　　6月15日前后，借着端午假期，万科加速卖房。万科金色沁园推出了部分特价房，120平方米大三房加品牌精装，108万元，折算每平方米不到7000元。万科华府在售户型有75平方米的小三房，80平方米的两房改三房，130平方米的四房加保姆房，价位为210万-230万元/套，现在购买可享受总价减几万的优惠。
　　在地产调控的混沌期，降价效果十分明显。数据显示，在万科降价的一周内，深圳成交量比上周增加一成左右，主要是由于新推出楼盘实际售价低于消费预期导致，“像万科清林径和万科第五园在推出较优惠的折扣后，市场反应良好，两项目当周共成交246套，占当周深圳全市总成交量的五成”。
　　下跌共识
　　降价的不仅是万科，去年下半年在香港上市的深圳地产商佳兆业也在大手笔甩卖旗下优质资产。
　　继5月底“带头跳水”后，6月12日，佳兆业旗下主力楼盘上品雅园再次推出百套特惠房，优惠幅度与之前相当。佳兆业此次推出的百套特惠房为2栋B座，户型也是带精装修84-88平方米的三房，全部朝向中心泳池，均价12800元/平方米左右。
　　佳兆业的甩盘是迫于业绩、负债压力。年报业绩会上，佳兆业首席财务官张鸿光表示，其负债总额高达113.5亿元。为此，佳兆业在4月22日发行总额3.5亿美元的5年期美元债券，票面利率高达13.5%，打破了此前恒大地产保持的13%的息率纪录。
　　看跌深圳乃至全国房价已成众多上市房企高管的共识，包括在2009年的亢奋中一直保持冷静的万科。
　　在4月28日投资者电话会议上，万科董秘谭华杰表示：看到近期出台的政策力度之强，不是说近年以来罕见，而是从1993年、1994年第一次宏观调控之后，十几年之内比较罕见的一个行为。“如果北京、上海、杭州、深圳这些城市的房价不降的话，恐怕行业所处的制度环境很难有一个缓解，很难有一个比较好的回转。”谭华杰说。
　　央企大佬招商地产的观点也类似，在6月7日召开的股东大会上，招商地产董事长孙承铭表示，近期，国资委和住建部召集了房地产开发商开会，大家主流的意见是，政策下得比较集中、比较狠，但政策还没完全到位，整体感觉是今年下半年和明年上半年，销售价格会有比较大的影响。
　　华侨城一位高管也对本报记者表示，房价在今年内下降已成必然，幅度在10%-20%。
　　2008年重演？
　　万科降价、深圳楼价掉头向下让很多人想起了2008年。
　　2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”，却招致地产同行们的一致讨伐。2008年春节后，当万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价终于引发了深圳楼市的降价风暴，并且让这股风暴席卷了全国。
　　与2008年相似，这一轮房价的下跌也是由上市房企发起。统计显示，过去的两个周，深圳大约有7个楼盘降价，其中有5个楼盘是上市房企。上述华侨城高管表示，上市房企由于业绩压力会率先降价，他们的降价推倒了深圳楼盘降价的多米诺骨牌，令深圳楼价下降成为共识。
　　数据最有说服力。“在所有公布5月份合同销售额的开发商中，恒大地产是唯一一家销量和销售额环比和同比均实现增长的公司。我们将其归因于其降价措施、对普通住宅项目的侧重以及在中西部地区较高的业务占比。”高华证券分析师王逸表示。而一直在降价方面不为所动并主打高端牌的富力地产、龙湖地产和绿城中国的5月销售额环比跌幅分别为50%、63%和69%。
　　中原地产市场研究部总监王世界表示，在目前楼市调控背景下，{词语被屏蔽}营销手段都基本失灵，降价成为开发商最有效也是最重要的营销手段。
　　国家统计局数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低，商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%。
　　房地产企业的资金链也面临着考验，根据万科的一季度报告，该公司一季度的经营现金流量为-68亿元，其中经营现金流入只有134亿元，而经营现金流出却高达202亿元，按照这样的速度，如果不加快销售以及增加融资力度，万科手持的179.2亿元的现金，只需要三个季度就可以消耗殆尽；保利地产一季度经营现金流量净额为-150亿元，一季度筹资现金流量高达136.91亿元，才使总现金净增加额变成-13.6亿元；招商地产一季度经营现金流量净额-7.94亿元，每股经营活动产生的现金流量净额为-0.46元，公司一季度总现金净增加额-7.26亿元；金地集团一季度经营现金净流量-34亿元。